解读《民法典》之物权编

《民法典》物权编规定了各类财产关系的物权制度，保护和调整的对象是因物的归属和利用产生的民事关系，从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，都能找到相应规定。

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《民法典》第二编“物权”共5个分编、20章、258条。分为通则、所有权、用益物权、担保物权和占有。在现行《物权法》的基础上有若干突破性亮点，现整理如下：

亮点一 明确国家、集体、私人物权受法律平等保护

《民法典》第二百零七条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

【律师解析】该条与《物权法》第四条相比，变化之处主要在于增加“平等”二字。国家一直强调一切市场主体的法律地位平等、发展权利平等和发展机会平等，要平等保护不同所有制的经济，建设法治化的营商环境。现第二百零七条对此进一步明确，物权是平等的，不管其权利主体是国家、集体还是私人，均受到法律的平等保护。如此规定，不仅填补了《物权法》的立法缺漏，细化《民法典》总则编中的规定，更凸显了国家保护私人物权的决心和态度。

亮点二 扩大指示交付的适用范围

第二百二十七条规定，动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

【律师解析】该条与《物权法》第二十六条相比，变化之处在于将第二十六条中“第三人依法占有该动产的”中的“依法”二字删去。该条涉及观念交付中的指示交付制度。第二十六条规定的指示交付成立的前提，是第三人依法占有动产，存在一定的局限性。《民法典》第二百二十七条删除了“依法”二字，拓宽了指示交付的适用范围，不仅包括有权占有，还包括无权占有。

【举例】比如权利人将动产出租，租期届满时，承租人为无权占有，而非“依法占有”，此种情形下指示交付得以适用，增强了指示交付在动产交易中的功能。

亮点三 降低业主共同决定事项特别是使用维修资金的表决门槛

第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

【律师解析】该条与《物权法》第七十六条相比，作了重大修改。表现为：

一是将《物权法》第七十六条第（五）项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为本条第（五）项和第（六）项，并分别适用不同的表决规则；

二是增设第（八）项，并明确其表决规则；

三是增设业主会议法定最低人数限制，要求所有事项均应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，即两个“2/3”；

四是变更表决规则。本条将计算基数由《物权法》规定的“全小区业主”变更为“参与表决人员”，并进一步明确，就第（六）项至第（八）项事项的决定，应当经参与表决人员中专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即两个“2/3”之两个“3/4”；而该三项事项之外的事项，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可，即两个“2/3”之两个“1/2”。如此变更表决规则，一定程度上降低了表决事项通过的难度，着力解决实践中业主使用维修基金难等难题。